Rodeado de ciertos principios fiscales y de derecho de la propiedad, el establecimiento de una copropiedad náutica requiere un asesoramiento experto. Por lo tanto, es Maître Nicolas Oréal Nos pusimos en contacto con él para que nos diera sus recomendaciones, como abogado y como navegante.
Efectivamente, Nicolas es un navegante y le encanta. Por un lado, es patrón de barcos y, por otro, es el orgulloso propietario de un Fórmula 18 y un Cap Camarat 6.35.
Derecho antiguo para necesidades modernas
El notario explica los principios básicos de la propiedad de embarcaciones Hay varias formas de tener un barco. Puede ser una copropiedad -todos los copropietarios son igualmente responsables- o una sociedad de tipo comercial. También están los principios establecidos en la ley de 3 de enero de 1967. Esta ley se creó en una época en la que las embarcaciones de varios propietarios eran barcos de pesca o de la marina mercante, y raramente barcos de recreo ".
Por lo tanto, es esta ley, que tiene más de 50 años, la que rige las normas mínimas de la propiedad indivisa. En ausencia de un contrato de copropiedad, se aplicarán las disposiciones de esta ley. " Es importante "insiste en el notario" establecer un reglamento de condominio al inicio del proyecto de condominio. Todos los inquilinos deben [Nota del editor: este es el nombre de los titulares de las acciones de un barco] todos están de acuerdo, por supuesto, y firman este reglamento. "
La necesidad de un acta notarial
Todos estamos acostumbrados a redactar actas notariales. Ya sea la conclusión de una compra de una propiedad o un contrato de matrimonio, es ante el notario que acudimos para los principales actos de nuestra vida como ciudadanos. Lo mismo ocurre con el establecimiento de una copropiedad de barcos, como explica Maître Oreal: " El interés de un acta notarial es poner una fecha cierta al establecimiento de esta estructura. Es importante que en esta escritura se establezca el objeto de la copropiedad (si es un barco, un armamento, etc.). A veces, para asegurarse de que el objeto compartido está bien definido, puede ser útil la intervención de un experto en náutica. "
El contenido de este acto debe cumplir ciertas formas y normas: " Como mínimo, la escritura debe incluir el nombre (se trata de un contrato) de la copropiedad, la ubicación del puerto de la vivienda y un plazo para la vida de la entidad. En segundo lugar, el contrato establece las tareas y obligaciones de cada copropietario. Por último, define el fin de la copropiedad y la forma en que se disolverá. "
Establecer los principios de funcionamiento de la copropiedad
La copropiedad es una estructura viva y los propietarios pueden querer marcharse, vender sus acciones o hipotecar toda o parte de ella. " El contrato de copropiedad permite definir todos los elementos relativos a la vida de la estructura y evitar el bloqueo. Esta es una de las principales, si no la principal, función del notario. Es capaz de acompañarle y prever todas las situaciones posibles. "
Hay que tener en cuenta, sin embargo, que los honorarios que el notario deberá cobrar son, en este caso, no regulados y corresponderán a su tiempo de trabajo y al de sus empleados, secretarios y redactores. Según nuestras investigaciones, y sin que esto constituya una publicidad, las tasas -que varían según las oficinas y departamentos- de una copropiedad "clásica" son inferiores a 1.000 euros.
El gestor, elemento clave de la copropiedad
El gerente es la persona clave en la copropiedad. El notario insiste en su importancia. " La existencia del gestor, sobre todo, debe estar estipulada en el contrato de copropiedad. No tiene que ser necesariamente uno de los socios, puede estar completamente fuera de la estructura en términos de acciones en el barco. Además de su existencia, el gerente debe ser nombrado y sus poderes enmarcados. "
La falta de un gestor -que es legalmente posible- es una herejía peligrosa. " Si no hay gestor, todos los copropietarios son gestores y responsables de las deudas de la copropiedad. Si uno de los copropietarios tiene más del 50% de las acciones del buque, él o ella - y sus herederos - serán indefinidamente responsables de las deudas de esta estructura. "
La existencia del gestor, resultado de la existencia del condominio, es también una garantía de buenas relaciones. " A menudo, cuando hay costes asociados a la embarcación, la distribución de las tasas es complicada. La función del gestor es entonces volver al contrato, reclamar los cargos e informar sobre el uso de los fondos pagados. Esto es una garantía para cada inquilino que haya pagado sus cuotas de que no se le reclamará una parte de la deuda que no le corresponde. "
Por último, porque predecir las peores cosas no las provoca: " Este contrato es importante en caso de fallecimiento del administrador para poder continuar con el funcionamiento de la copropiedad sin tener que acudir a los tribunales. El funcionamiento de esta entidad no es sólo un estado administrativo, sino que incluye, por ejemplo, el derecho de uso de la embarcación, que se suspenderá mientras la vida del complejo esté suspendida por decisión u orden de un juez "Esto puede llevar varios meses o incluso más.
Legalizar el documento
Acudir a un notario es una garantía para todas las partes implicadas de que todo irá bien en la vida de su copropiedad. Es, por ejemplo, la única manera de garantizar que se respete el aspecto de la propiedad. Además, es la única manera de garantizar que ninguno de los inquilinos tenga prohibida la gestión del inmueble o sea objeto de un procedimiento de cobro de deudas.
" Es responsabilidad del notario verificar la situación legal de cada firmante, en primer lugar su identidad, pero también su capacidad para firmar. Ausencia de una medida de protección [Nota del editor: tutela o curaduría] o condena judicial que haga que su firma no sea válida ", explica Nicolas Oreal Este documento contractual se convierte en ejecutable en nombre del gestor, por ejemplo, frente a un tercero que sea responsable de un accidente contra la embarcación. "
Si no hay un contrato registrado, las cosas se complican
Este contrato tiene valor jurídico para los cocontratantes (los arrendatarios), por un lado, y para el resto de los " comunidad ". Establece la existencia de una estructura que pretende gestionar y compartir este barco entre varias personas.
No es obligatorio, pero su ausencia hará que se aplique el derecho común a la menor dificultad. Y, a menudo, como dice Maître Oreal " nosotros [Nota del editor: los notarios] llegamos demasiado tarde y sólo servimos para dirigir al demandante a un abogado para que acuda a los tribunales y un juez dictamine la ley, cuando la cuestión en cuestión podría haberse tratado fácilmente en un contrato de condominio. "
Las cosas se vuelven aún más complejas de gestionar si a la falta de contrato se suma el fallecimiento de uno de los asegurados: " El contrato de copropiedad definirá los derechos entre los herederos del fallecido. Algunos querrán vender sus acciones en el barco, mientras que otros querrán utilizar su quirato. Todos estos puntos formarán parte del contrato de copropiedad que se habrá redactado ante el notario "Nicolás insiste. " Hay que tener en cuenta que el valor de un barco lo convierte en un activo importante en una herencia y que los amigos del pasado pueden ser menos proclives a las buenas relaciones si las cosas no están claras. "
Por lo tanto, es el juez quien, en última instancia y a falta de una escritura, deberá decidir. Con una ley antigua y no adaptada a nuestra práctica, irá a la jurisprudencia que es particularmente raro en el campo ", explica el notario. Una propuesta perdedora en todo momento
Si hiciera falta una frase final, el notario de yates la ha encontrado: " La copropiedad ante el notario es una garantía de placer en el uso de la embarcación ."
¿Anotado?
